湖北省物业管理条例实施细则

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　　第一条 为加强对我省物业管理服务收费的规范管理，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进全省物业管理事业的发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经当地物业管理部门进行资质认证的物业管理单位对住宅及非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。

　　本办法所称物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对住宅以及非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与生活工作相关的服务所收取的费用。

　　第三条 物业管理服务收费根据物业公司提供服务的性质、质量、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价(或称经营者定价)。

　　物业管理单位为普通住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代管交通工具、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价。

　　物业管理单位为非住宅房屋以及高级公寓、别墅等高标准住宅物业产权人、使用人提供的公共性的服务以及公众代办性质的服务收费，实行政府指导价。

　　物业管理单位为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门有统一收费标准者外，其服务收费实行市场调节价(或称经营者定价)。

　　外销商品房屋的服务收费由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表协商议定。

　　物业管理单位议定的和自定的收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

　　第四条 物业管理服务收费应当根据所提供的服务内容质量、深度，遵循“合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应”的原则确定。鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。

　　第五条 各级政府的物价部门是本地物业管理服务收费的主管机关。物价部门会同物业管理行政主管部门对物业管理服务收费进行监督和指导。

　　第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后核定执行。

　　中央在汉、军队驻汉和省直各部门所属在汉及在省工商行政管理部门登记注册的其它性质的物业管理公司(单位)收费标准，向省物价部门申报审批。

　　第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务对象、服务内容、服务质量核定。

　　物价部门对核定的物业管理收费标准，如因物业管理费用构成的变化可据实适时调整。

　　第八条 物业管理公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

　　1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

　　2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

　　3.绿化管理费;

　　4.清洁卫生费;

　　5.保安费;

　　6.办公费;

　　7.物业管理单位固定资产折旧费;

　　8.法定税费。

　　本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。

　　第九条 物业管理服务收费的利润率以费用构成的1—7项之和为基数，按照普通住宅从紧，其它用房不超过10%的原则，由各地物价部门确定。

　　物业产权人、使用人委托物业管理单位代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等的，根据委托项目可适当收取代办服务费，不委托不得收费。

　　第十条 物业管理的公共服务收费应按物业管理范围内物业产权人(使用人)所占房屋建筑面积合理分摊。物业管理的公众代办服务费按提供代办服务的每个项目进行核定。

　　第十一条 经物价部门核定的或由物业管理单位与业主管理委员会或物业产权人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应在物业管理中明文约定。

　　第十二条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布，并实行亮证收费。

　　物业管理单位应当定期(一般为6个月)，向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

　　第十三条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

　　第十四条 实行物业管理的物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

　　第十五条 物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预期收费不得超过6个月。

　　第十六条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，由物价部门进行调处。

　　第十七条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得重复收费。

　　第十八条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

　　(一)越权定价、擅自提高收费标准的;

　　(二)擅自设立收费项目，乱收费用的;

　　(三)不按规定实行明码标价的;

　　(四)提供服务质价不符的;

　　(五)只收费不服务或多收费少服务的;

　　(六)其它违反本办法的行为。

　　第十九条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

　　第二十条 本办法由湖北省物价局负责解释。

　　第二十一条 本办法自1997年7月1日起执行。